Onroerend goed en de eigen woning zijn zo’n beetje vaste thema’s in de belastingplannen. Dit jaar is geen uitzondering. De versnelde verlaging van de hypotheekrenteaftrek gaat gestaag door en de wijzigingen in de overdrachtsbelasting zullen naar verwachting veel impact hebben. Starters (tot 35 jaar) worden namelijk volledig vrijgesteld en de koop door beleggers wordt juist meer belast.
Versnelde afbouw hypotheekrenteaftrek eigen woning
Sinds 2014 wordt het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek geleidelijk verlaagd, voor zover de rente wordt afgetrokken tegen het hoogste inkomstenbelastingtarief in box 1. In 2020 kan de hypotheekrente nog tegen 46% worden afgetrokken. In 2021 is het maximale aftrektarief 43% en in 2022 40%. In 2023 zal nog één keer een verlaging worden doorgevoerd, waardoor de hypotheekrente definitief aftrekbaar wordt tegen maximaal 37,07%. Dit percentage komt overeen met het tarief van de eerste schijf.
Let op: onroerend goed en de eigen woning zijn zo’n beetje vaste thema’s in de belastingplannen. Dit jaar is geen uitzondering. De versnelde verlaging van de hypotheekrenteaftrek gaat gestaag door en de wijzigingen in de overdrachtsbelasting zullen naar verwachting veel impact hebben. Starters (tot 35 jaar) worden namelijk volledig vrijgesteld en de koop door beleggers wordt juist meer belast.
Versnelde afbouw hypotheekrenteaftrek eigen woning
Sinds 2014 wordt het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek geleidelijk verlaagd, voor zover de rente wordt afgetrokken tegen het hoogste inkomstenbelastingtarief in box 1. In 2020 kan de hypotheekrente nog tegen 46% worden afgetrokken. In 2021 is het maximale aftrektarief 43% en in 2022 40%. In 2023 zal nog één keer een verlaging worden doorgevoerd, waardoor de hypotheekrente definitief aftrekbaar wordt tegen maximaal 37,07%. Dit percentage komt overeen met het tarief van de eerste schijf.
Let op: voor de bijtelling van het eigenwoningforfait geldt deze tariefverlaging niet. Voor deze bijtelling geldt dus een maximaal tarief van 49,5%.
Eigenwoningforfait wordt lager, maar hoger bij uitzendregeling
Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de woning en wordt bij het inkomen geteld. Dit percentage daalt in 2021 voor woningen met een WOZ-waarde tussen de € 75.000 en € 1.110.000 van 0,6% naar 0,5%. Hierdoor stijgt de aftrekpost eigen woning. Deze verlaging is een compensatie voor de afbouw van de hypotheekrenteaftrek.
Ook als u gebruikmaakt van de uitzendregeling is dit eigenwoningforfait in 2020 verlaagd. Deze verlaging wordt met ingang van 2021 teruggedraaid. De uitzendregeling houdt in dat u uw woning fiscaal als hoofdverblijf kan blijven aanmerken als u tijdelijk wordt uitgezonden en dus niet in de woning woont. De hypotheekrente blijft in dat geval onder voorwaarden aftrekbaar.
Verhoging overdrachtsbelasting voor verhuurde woningen en niet-woningen
Momenteel bedraagt de overdrachtsbelasting voor woningen 2% en de overdrachtsbelasting voor niet-woningen 6%. De overdrachtsbelasting op niet-woningen, zoals bedrijfsgebouwen en bedrijfsruimten, zou per 1 januari 2021 omhooggaan naar 7%. Die wijziging gaat niet door. In plaats daarvan wordt vanaf 2021 het algemene tarief verhoogd naar 8%. Dit tarief geldt voor de koop van niet-woningen, zoals bedrijfspanden. Dit geldt ook voor het kopen van een woning die u niet als hoofdverblijf gebruikt, zoals verhuurde woningen en vakantiewoningen.
De aanschaf van woningen door niet-natuurlijke personen (zoals bv’s, woningcorporaties, etc.) is vanaf 1 januari 2021 dus altijd belast met 8% overdrachtsbelasting.
Tip: wilt u gaan beleggen in onroerend goed en wilt u nog gebruikmaken van het lagere overdrachtsbelastingtarief? Dan moet het onroerend goed voor 31 december 2020 aan u zijn overgedragen én geleverd!
Vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters
Starters die een huis kopen, hoeven vanaf 1 januari 2021 geen overdrachtsbelasting meer te betalen.
De voorwaarden voor deze vrijstelling zijn:
- de koper is tussen de 18 en 35 jaar,
- de koper gaat zelf in de gekochte woning wonen en deze woning wordt het hoofdverblijf,
- en de vrijstelling is niet eerder gebruikt.
De koper moet schriftelijk verklaren dat aan die voorwaarden is voldaan. De notaris heeft deze verklaring nodig voor de aangifte overdrachtsbelasting.
Als een stel samen een huis koopt, bijvoorbeeld ieder voor de helft, dient per koper te worden beoordeeld of gebruik kan worden gemaakt van de vrijstelling. Het kan dus voorkomen dat de ene koper een beroep kan doen op de vrijstelling, terwijl de andere koper over zijn aandeel in de woning 2% overdrachtsbelasting verschuldigd is.
Als u niet aan deze voorwaarden voldoet bij de koop van een woning, betaalt u 2% overdrachtsbelasting. U heeft alleen recht op dit verlaagde tarief als u zelf in de woning gaat wonen. Anders geldt het nieuwe tarief van 8%.
Tip: bent u tussen de 18 en 35 jaar en heeft u al een eigen woning, maar wilt u vanaf 1 januari 2021 een nieuwe woning kopen? Dan heeft u gewoon recht op de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters. U heeft namelijk nog niet eerder gebruik gemaakt van deze vrijstelling.