De belastingdienst beschouwt elke Nederlander die een vakantiewoning verhuurt met als doel om hier duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen, als btw-ondernemer. Waar moet je als verhuurder op letten?
Hoe op de factuur?
Voor een ondernemer is de (kortstondige) verhuur belast met 9% btw. Hoe dit in de administratie en op de factuur moet worden verwerkt, hangt af van de verhuurconstructie. Verhuur je aan een tussenpersoon die dan weer aan een particulier verhuurt? Of is de tussenpersoon meer een bemiddelaar en doet je zelf zaken met de huurder?
Als je als eigenaar rechtstreeks met de huurder zaken doet, dan is een bemiddelingsprovisie belast met 21% btw. Het is anders als de tussenpersoon op eigen naam verhuurt aan de huurder. Dan is er voor de btw sprake van een verhuur door de eigenaar aan de tussenpersoon en van een verhuur door de tussenpersoon aan de huurder. In dat geval bestaat de commissie uit het verschil tussen de huur en de verhuur. Beide prestaties zijn belast met 9% btw. Per saldo wordt de marge voor de tussenpersoon dan belast met 9% btw.
Ontbijt, linnengoed of schoonmaak
Als de tussenpersoon extra zaken bij de verhuur aanbiedt (denk aan ontbijt, linnengoed of schoonmaak) en deze zijn verplicht, dan geldt het 9%-tarief. Zijn de extra’s optioneel, dan geldt veelal het daarvoor geldende tarief.
De belastingdienst voert controles uit bij tussenpersonen en bij een foutieve berekening is corrigeren noodzakelijk. Een punt van aandacht hierbij is dat veel vakantiewoningen vooruit zijn betaald vanwege de verhoging van het 6%-tarief naar 9% per 1 januari 2019. Vaak is het verschil van 3% als korting verrekend.
Reisbureauregeling
Verhuurders van een vakantiewoning kunnen te maken krijgen met de zogeheten reisbureauregeling. Deze geldt als reisdiensten als onderdelen worden ingekocht en vervolgens als pakket worden verkocht. Dit is nadelig, want de btw over de inkoop mag niet in aftrek worden gebracht en over de winstmarge moet 21% btw worden betaald. Dit terwijl losse onderdelen vaak onder het lagere btw-tarief vallen.
Tip: let op de btw als bij de verhuur van vakantiewoningen sprake is van tussenpersonen en zorg ervoor dat de reisbureauregeling niet van toepassing wordt verklaard.
Recht op vrijstelling
Ondernemers die onder de kleineondernemersregeling (KOR) vallen, hebben recht op vrijstelling van het betalen van (een deel van de verschuldigde) btw.
Dit zijn ondernemers die in een jaar na aftrek van de voorbelasting per saldo minder dan € 1.883 aan btw hoeven te betalen. De kleineondernemersregeling (met ontheffing van administratieve verplichtingen) wordt met name toegepast door eigenaren van woningen van tien jaar en ouder.
Let op: de kleineondernemersregeling wijzigt per 1 januari 2020. Ondernemers, bv’s, stichtingen en verenigingen met een omzet van maximaal € 20.000 kunnen kiezen voor een vrijstelling van btw. Dit zal vooral gebeuren bij de verhuur van vakantiewoningen. Let erop dat je die keuze moet maken vóór 1 november 2019.
Let op: toeristenbelasting kan alleen zonder btw worden berekend als er echt één-op-één wordt doorbelast.